Rivalutazione di terreni e partecipazioni

L’art. 1, della Finanziaria 2024, ha riproposto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di:

• terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
• partecipazioni (anche possedute a titolo di proprietà / usufrutto);

alla data dell’1.1.2024, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.

È confermata l’estensione della rideterminazione anche del costo di acquisto che è stata estesa anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione.

È fissato all’1.7.2024 il termine entro il quale provvedere

•  alla redazione e all’asseverazione della perizia di stima;
•  al versamento dell’imposta sostitutiva dovuta. Per la rivalutazione all’1.1.2024 la misura dell’imposta sostitutiva è confermata al 16% a prescindere dalla tipologia di “bene” rivalutato, ossia per:

– le partecipazioni qualificate e non qualificate ex art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis), TUIR / negoziate in mercati regolamentari o sistemi multilaterali di negoziazione e non;

– i terreni (edificabili / agricoli).

Rivalutazione dei terreni

La rivalutazione dei terreni presenta le seguenti caratteristiche:

• rilevanza del valore (costo) rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza;

• possibilità di rivalutare i terreni già ceduti al momento del giuramento della perizia di stima. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, non è sostenibile l’inefficacia della rivalutazione relativamente alla cessione di un terreno in data anteriore rispetto a quella in cui la perizia di stima è stata giurata;

• validità della rivalutazione anche per i terreni successivamente oggetto di esproprio, a condizione che il contribuente opti per la tassazione ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR;

• validità del valore rivalutato quale valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro e ipocatastali;

• possibilità di rivalutare i terreni posseduti in comunione pro indiviso anche da parte di alcuni comproprietari. Il singolo comproprietario, dopo aver determinato mediante la perizia di stima il valore dell’intera area, deve applicare l’imposta sostitutiva (16%) alla parte di tale valore corrispondente alla propria quota;

• per un terreno identificato da una particella, in parte edificabile e in parte agricolo, è possibile limitare la rivalutazione alla sola parte edificabile, senza dover procedere con il frazionamento della stessa;

• riconoscimento della rivalutazione per la determinazione della plusvalenza nel caso in cui il corrispettivo della cessione risulti inferiore al “nuovo” costo, a condizione che lo stesso costituisca il “valore normale minimo di riferimento” anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.

Rivalutazione delle Partecipazioni

La rivalutazione delle partecipazioni presenta le seguenti caratteristiche:

• rilevanza del valore (costo) rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza;

• irrilevanza fiscale della minusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione rivalutata;

• possibilità di effettuare una rivalutazione parziale.

• impossibilità di utilizzare il valore rivalutato in caso di recesso “tipico”, ossia qualora la società provveda alla liquidazione della quota al socio;

• possibilità di rivalutazione anche in caso di cessione della partecipazione prima del giuramento della perizia di stima, qualora il contribuente applichi il regime dichiarativo (ossia, provveda autonomamente all’adempimento degli oneri fiscali).

Merita inoltre considerare che:

• con riferimento ad un socio che, dopo aver rivalutato le proprie partecipazioni, ha ceduto le stesse “solo alcuni giorni prima del pagamento dei dividendi, peraltro già deliberati, e al prezzo corrispondente ai dividendi stessi. Il suddetto corrispettivo era stato versato dalla cessionaria appena ricevuti i dividendi”, la Corte di Cassazione non ha ritenuto elusiva tale operazione in quanto “la denunciata sospetta tempistica delle cessioni dei pacchetti azionari poco prima della distribuzione dei dividendi, e con pagamento dei corrispettivi al momento della distribuzione ai cessionari dei dividendi medesimi, può costituire una scelta, anche singolare, ma di certo non collegabile assiomaticamente … ad un esclusivo intento elusivo dell’intera operazione di cessione delle partecipazioni societarie”;

• con riferimento ad una partecipazione acquistata da un coniuge in regime di comunione, nella  Circolare n. 1/E, dopo aver evidenziato che gli acquisti effettuati dai coniugi, anche separatamente, “diventano comuni ope legis ed il coniuge che non ha partecipato all’acquisto ne risulterà pertanto comproprietario”, l’Agenzia ha specificato che:

– in caso di rivalutazione dell’intera quota di partecipazione, entrambi i coniugi devono versare l’imposta sostitutiva per la quota a ciascuno imputabile;

– ciascun coniuge può rivalutare la quota allo stesso riferibile.

Partecipazioni negoziate

La Finanziaria 2024 ha confermato l’estensione della rivalutazione anche alle partecipazioni negoziate.

In particolare, per la determinazione della plus / minusvalenza, in luogo del costo / valore d’acquisto può essere assunto il valore normale  (art. 9, comma 4, lett. a, TUIR).

In proposito il MEF ha chiarito che:

• il valore dei titoli / quote / diritti quotati in un mercato regolamentato è un valore “reso pubblico dal mercato” e quindi non è necessaria la redazione della perizia giurata di stima.

In base alla citata lett. a) del comma 4 dell’art. 9, TUIR, il valore sul quale calcolare e versare l’imposta sostitutiva è quello derivante dalla media aritmetica dei prezzi rilevati con riferimento al mese di dicembre 2023.
Pertanto, tenuto conto della pubblicità dei valori di quotazione, nel caso in cui i titoli sono detenuti in regime di risparmio amministrato, il contribuente non è tenuto a produrre nessuna documentazione relativa ai criteri di determinazione del valore delle partecipazioni cui si è fatto riferimento per la rideterminazione del costo fiscale delle stesse.

• il versamento dell’imposta sostitutiva, analogamente per la rideterminazione del valore delle partecipazioni non quotate, va effettuato dal contribuente;

Rivalutazione nel caso di Usufrutto/Nuda proprietà

È possibile rivalutare un terreno / partecipazione anche da parte del nudo proprietario / usufruttuario possessore dei beni all’1.1.2024, tenendo presente che:

– in caso di decesso dell’usufruttuario gli eredi non possono fruire del valore del bene rideterminato dal de cuius;

– se il nudo proprietario alla data di riferimento della perizia diviene successivamente pieno proprietario a seguito dell’estinzione dell’usufrutto, lo stesso può rivalutare solo il diritto reale (nuda proprietà) posseduto alla predetta data, senza poter fruire della rivalutazione effettuata dall’usufruttuario.

Rivalutazione con eredi/donatari

È possibile effettuare una nuova rivalutazione per i terreni / partecipazioni già oggetto di una precedente rivalutazione. In tal caso è necessario:

– disporre di una nuova perizia di stima asseverata entro l’1.7.2024
– calcolare l’imposta sostitutiva dovuta sul “nuovo” valore all’1.1.2024.

È possibile alternativamente:

1. detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già versata;

2. chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già pagata. In tal caso:“il termine di decadenza per la richiesta … decorre dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata”. L’importo richiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

Tenendo presente quanto sopra, il soggetto che ha già rivalutato un terreno / partecipazione, ad esempio, all’1.1.2022 e che intende usufruire della rivalutazione all’1.1.2024 può (in alternativa):

• scomputare dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione quanto versato per la precedente rivalutazione in un’unica soluzione;
• scomputare quanto versato come prima e seconda rata;
•  versare l’imposta dovuta sulla nuova rivalutazione e richiedere il rimborso di quanto versato per la precedente rivalutazione. L’Agenzia ha chiarito che il termine di decadenza di 48 mesi decorre dal momento in cui “si verifica la duplicazione del versamento” ossia dalla data di versamento dell’imposta riferita all’ultima rivalutazione effettuata (unica soluzione / prima rata).

Valore a gennaio 24  inferiore a quello della valutazione precedente

Il nuovo valore rivalutato del terreno / partecipazione può essere inferiore a quello risultante dalla perizia relativa alla precedente rivalutazione.

In tal caso è possibile (in alternativa):

– scomputare dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione (all’1.1.2024) quanto versato per la precedente rivalutazione fino a concorrenza della stessa;

– versare l’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione (all’1.1.2024) e richiedere a rimborso la precedente.

Considerato che, come accennato, l’Agenzia nella citata Circolare n. 47/E ha precisato che “l’importo del rimborso non può essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata” scomputando dalla nuova imposta quanto versato in precedenza, l’eccedenza (maggior imposta versata con riferimento alla precedente rivalutazione) non risulta rimborsabile.

A seguito dell’aumento, nel corso degli anni, dell’imposta sostitutiva dovuta, l’utilizzo della nuova rivalutazione all’1.1.2024, al fine di effettuare una rivalutazione “al ribasso”, potrebbe richiedere il il versamento di un ulteriore importo rispetto a quanto versato in occasione delle precedenti.

Vendita terreno a valore inferiore a quello di perizia

Con riferimento ad un terreno ceduto ad un corrispettivo (desumibile dall’atto) inferiore al valore risultante dalla perizia di stima giurata redatta in sede di rivalutazione del valore (costo) dello stesso, l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 27.5.2015, n. 53/E rammenta che:

• il valore rivalutato assume rilevanza non solo per il calcolo della plusvalenza imponibile ai fini IRPEF in capo al cedente ma anche per le imposte indirette dovute per l’acquisto del terreno ex art. 7, comma 6, Legge n. 448/2001;

• nella Circolare 1.2.2002, n. 15/E è stato precisato che nel caso in cui nell’atto di cessione il cedente intenda indicare un valore del terreno inferiore a quello di perizia “ai fini delle imposte di trasferimento valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d’imposta e per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall’articolo 82 [ora 68] del TUIR”;

• nella Risoluzione 22.10.2010, n. 111/E è stata riconosciuta la possibilità di rideterminare al ribasso il valore del terreno, da assumere quale “valore minimo di riferimento” sia per le imposte dirette che indirette, solo a condizione che sia predisposta una nuova perizia giurata di stima;

• nella Circolare 15.2.2013, n. 1/E, confermando gli orientamenti precedenti, è stato ribadito che per poter considerare il minor valore del terreno (rispetto a quello periziato) per il calcolo della plusvalenza, è necessario che lo stesso costituisca il “valore normale minimo di riferimento” anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.

Da ciò consegue che:

– se il contribuente intende utilizzare il valore rideterminato per il calcolo della plusvalenza, nell’atto di cessione va indicato detto valore anche se il corrispettivo è inferiore. In tal caso anche le imposte indirette sono calcolate sul valore periziato;

– se nell’atto di cessione è indicato un corrispettivo inferiore al valore periziato la plusvalenza va determinata considerando il valore (costo) d’acquisto senza tener conto della rivalutazione. In tal caso quindi viene meno l’efficacia della rivalutazione.

In considerazione del fatto che le precedenti interpretazioni sono giustificate da “esigenze di speditezza e semplificazione dell’attività di controllo del valore normale ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale”, l’Agenzia restringe i casi di inefficacia della rivalutazione a seguito dell’indicazione nell’atto di cessione di un valore inferiore a quello periziato, precisando che la stessa non opera se:

• lo scostamento del valore indicato nell’atto rispetto a quello periziato è “poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale mediante una apprezzabile sottrazione a tassazione di base imponibile, ai fini dell’imposizione indiretta”;

• nell’atto di cessione il contribuente, pur indicando un valore significativamente inferiore rispetto a quello periziato, “abbia comunque fatto menzione nello stesso atto della intervenuta rideterminazione del valore del terreno”. Tale segnalazione, infatti, secondo l’Agenzia, consente il “normale” svolgimento dell’attività di controllo.