Rif. Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR - Risoluzione Agenzia Entrate 30.5.2008, n. 218/E - Norma AIDC 183/2012
Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%.
La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
La plusvalenza derivante dalla cessione di beni immobili da parte di persone fisiche private è tassata quale reddito diverso, fanno eccezione le situazioni di seguito riportate.
Si applicano le stesse regole per le cessioni da parte di società semplici ed enti non commerciali.
Fabbricati e terreni non edificabili
La plusvalenza è tassata soltanto se il fabbricato è stato acquistato o costruito da meno di 5 anni. In caso di cessione dopo 5 anni pertanto la plusvalenza non è rilevante.
La norma prevede le seguenti due ipotesi in cui la plusvalenza non è tassata nemmeno in caso di cessione entro 5 anni dall’acquisto/costruzione:
1. fabbricati (o terreni non edificabili) acquistati per successione. Si rammenta che invece è tassata la plusvalenza relativa all’immobile acquistato per donazione;
2. unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo di possesso sono state adibite ad abitazione principale da parte del cedente o di un suo familiare.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente; l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la dimora può non coincidere con le risultanze anagrafiche purché sia dimostrabile sulla base di circostanze oggettive, come ad esempio, l’intestazione delle utenze o l’indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.
In caso di acquisto per donazione, per il computo dei 5 anni si ha riguardo alla data di acquisto da parte del donante.
Casi Risolti
Di seguito si elencano alcune situazioni risolte in via interpretativa dall’Agenzia Entrate:
1. Acquisto di nuda proprietà, successivamente diventata piena proprietà a seguito del decesso dell’usufruttario. Il termine di 5 anni decorre dalla data di acquisto della nuda proprietà e quindi la cessione può avvenire senza tassazione anche subito dopo l’acquisto della piena proprietà;
2. Immobile oggetto di frazionamento. In caso di fabbricato che dopo l’acquisto è stato frazionato, la successiva cessione di uno degli immobili risultanti dal frazionamento non determina plusvalenza tassabile se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo;
3. Decorrenza del termine iniziale di 5 anni.
Fabbricato già ultimato: il termine decorre dalla data di ultimazione comprovata dalla dichiarazione di fine lavori o, se antecedente, da quella in cui l’immobile è stato locato.
Fabbricato esistente ma non ultimato: nel caso di fabbricato “rustico” ex art. 2645, co. 6 C.c., il termine decorre dalla data in cui l’immobile viene ad esistenza che deve essere comprovata dall’iscrizione in catasto nella categoria F/3 (immobile in corso di costruzione). Verificandosi tali condizioni la cessione del “rustico” ricade tra le cessioni di immobili e non di terreni edificabili.
Passaggio da sfera imprenditoriale a personale da parte dell’imprenditore individuale: non si interrompe il decorso dei 5 anni.
4. Immobile non abitativo trasformato in abitativo. Il termine dal quale decorre il quinquennio per la verifica dell’utilizzo per la maggior parte del periodo quale abitazione principale decorre dalla data di iscrizione in catasto come fabbricato abitativo;
5. Cittadini italiani residenti all’estero. È escluso che l’immobile posseduto in Italia possa essere considerato adibito ad abitazione principale propria mentre può essere adibito ad abitazione di un familiare.
Cessione diritto di superficie e di cubatura
La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie configura un reddito diverso tassabile secondo le regole sopra esposte a seconda che il diritto di superficie sia costituito su un terreno edificabile, su un fabbricato oppure su un terreno agricolo in quanto in base all’art. 9, co. 5, TUIR, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono an- che per gli atti che determinano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento.
Sulla base della medesima considerazione è tassabile quale reddito diverso immobiliare la cessione della cubatura, ossia l’atto con il quale è trasferita, quale autonomo diritto, la facoltà di costruire nei limiti della volumetria concessa, ad un altro soggetto e a beneficio del suo fondo. Ricordiamo che, dal 2011, la cessione di cubatura è un atto soggetto a trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Terreni Edificabili
La cessione di un terreno edificabile comporta sempre la tassazione dell’eventuale plusvalenza, a prescindere dall’intervallo temporale trascorso tra acquisto e vendita e dalla circostanza che la proprietà o il diritto reale sia stato acquisito per successione/donazione.
La condizione di edificabilità va valutata al momento della cessione.
Per terreno edificabile s’intende quello che in base al piano regolatore adottato dal Comune (PRG), indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’ap- provazione di strumenti attuativi.
Determinazione della plusvalenza
Le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili, ove tassabili, costituiscono un reddito diverso il cui presupposto si verifica all’atto della cessione e sono imponibili al momento della percezione del corrispettivo, ossia per cassa; non è prevista la tassazione separata.
È possibile, mediante richiesta al notaio in sede di rogito notarile, optare per la tassazione della plusvalenza con imposta sostitutiva del 26%; in tal caso la plusvalenza non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.
Tale modalità alternativa di tassazione è esclusa in caso di cessione di terreni edificabili.
Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili, sono assoggettate a tassazione separata, con facoltà di optare per la tassazione ordinaria (da esprimere in dichiarazione, barrando l’apposita casella nel quadro RM).